Para evitar un desahucio, los expertos recomiendan comenzar a negociar con la entidad
financiera antes del primer impago, cuando se prevea que la situación económica va a desembocar en
la imposibilidad de satisfacer las cuotas de la hipoteca. Para el proceso que comienza, ya se siga
por vía judicial o extrajudicial, lo más apropiado es solicitar ayuda en los diferentes servicios
de asesoramiento que ponen a disposición asociaciones e instituciones.
Entre las opciones que tiene el usuario para pedir asesoramiento, de las no
vinculadas a ningún organismo oficial la más destacable es la Plataforma de Afectados por la
Hipoteca (PAH) también conocida como
Stop Desahucios,
cuyo objetivo final es defender el
derecho a una vivienda digna.
Se organizan en grupos locales que suelen celebrar reuniones semanales o mensuales, y ofrecen desde
asesoramiento legal para
evitar llegar al desahucio
hasta apoyo en acciones de desobediencia civil, que en algunos casos han demostrado su eficacia
para paralizar los lanzamientos judiciales.
En el transcurso de la crisis, el creciente número de ciudadanos con
dificultades para hacer frente a su hipoteca ha llevado a numerosas instituciones a prestar
servicios de asesoramiento. Se trata de ventanillas presentes en ayuntamientos, diputaciones o
cabildos. También se puede solicitar información en los colegios oficiales de abogados de cada
provincia, que suelen colaborar en estas iniciativas.
Cualquiera de estos asesores indicará el camino para solicitar el servicio de
justicia gratuita, en caso de que las circunstancias económicas del deudor lo justifiquen. También
podrán guiar al cliente en la negociación con el banco. Con esta ayuda, el primer paso es analizar
detalladamente el contrato hipotecario para determinar si existe algún seguro que cubra al
interesado en caso de incapacidad o desempleo, y tener clara toda la información con el fin de
evitar estar en una posición de inferioridad con respecto a la entidad. Es fundamental localizar
aquellas cláusulas que, en caso de llegar a proceso judicial y según la jurisprudencia existente en
ese momento, puedan derivar en la paralización del desahucio.
Una vez se ha informado de las dificultades para hacer frente al pago de la
hipoteca, es posible que la entidad bancaria proponga la refinanciación del crédito para acomodar
los plazos a la situación actual del pagador, aunque lo más frecuente es que no den este paso hasta
que se haya incurrido en los primeros impagos. Esta solución parece la adecuada en aquellos casos
en que la situación de dificultad para el deudor tenga previsión de mejorar a corto o medio plazo,
pero no en aquellos otros en los que la evolución de la economía del cliente sea incierta. Si se
opta por esta vía, es fundamental conocer si el banco está adscrito al Código de Buenas
Prácticas Bancarias previsto en el Real-Decreto 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes para
la protección de deudores hipotecarios. La suscripción a este código es opcional para los bancos
pero, una vez firmado, están obligadas a cumplirlo. El Boletín Oficial del Estado recoge 86
entidades adscritas. Este código establece los requisitos para una reestructuración asumible de la
deuda y el perfil del deudor que puede acogerse a ella. Está dirigido a aquellos afectados en
situación más precaria, definida como aquella en las que la cuota del préstamo hipotecario supere
el 60 por ciento de los ingresos totales de una unidad familiar con todos sus miembros en
paro.
La refinanciación del crédito con garantía hipotecaria es, en realidad,
la cancelación de la deuda para contraer otra con condiciones, supuestamente más beneficiosas o
adaptadas a la situación actual del deudor. Esto supone el pago de nuevas comisiones y gastos de
gestión por parte del cliente, así que es imprescindible que el afectado tenga la seguridad de que
es una solución acertada a largo plazo.
Otra de las soluciones que conviene negociar con la entidad desde el primer
momento es la dación en pago. Se trata de la entrega del inmueble a cambio del saldo de la deuda.
Si la dación en pago
se realiza antes de iniciar el proceso judicial, el acuerdo supone la liquidación total del crédito
hipotecario; en cambio, si se produce después de que se haya llevado a cabo la
ejecución hipotecaria
y la subasta del inmueble por un valor inferior, la entidad no habrá cobrado suficiente para cubrir
el pago y el afectado seguirá debiendo dinero. Las entidades son reticentes a llegar a este acuerdo
y, por norma general, prefieren refinanciar la deuda antes de aceptar el inmueble a cambio. Sin
embargo, el Código de Buenas Prácticas también recoge la obligatoriedad de acceder a la dación en
pago, siempre y cuando el afectado cumpla los requisitos previstos en la norma, que es bastante
restrictiva.
Existe una variante de la dación en pago que incluye la opción de alquiler por
parte del deudor. Supone que el afectado haga entrega del bien al banco, que pasa a ejercer la
propiedad, pero permanece en la vivienda pagando una renta que se calculará en función del valor
del inmueble y los ingresos de la unidad familiar.
Cuando en la unidad familiar existen ingresos, pero éstos no son suficientes
para hacer frente al pago de la hipoteca o el alquiler sin dejar de atender las necesidades básicas
(alimentación, sanidad, educación) existe la posibilidad de declararse en quiebra familiar, es
decir, en
suspensión de pagos,
y entrar en concurso de acreedores de persona física. Esto implica solicitar a un juzgado una
especie de amparo para frenar las reclamaciones de acreedores. Si el juez admite a trámite la
demanda no sólo se suspenden los pagos, sino que también dejan de acumularse los intereses y se
abre un período en el que el deudor puede negociar con menos presión las soluciones a su situación
financiera. También quedaría paralizado el proceso judicial solicitando la orden de desahucio, si
se hubiese interpuesto la demanda, y la
ejecución hipotecaria
o lanzamiento, en caso de que se hubiese ordenado. La quiebra familiar se tramita en el Juzgado de
lo Mercantil y se rige por la Ley Concursal de 2004. Se precisa la asistencia de un abogado, que
será quien negocie con la representación de los acreedores ante la mediación del administrador
concursal. Los expertos lo consideran una buena opción en aquellos casos en los que la situación de
insolvencia
es reversible a medio plazo, porque permite a las familias reordenar su economía de forma tranquila
y efectiva y para los acreedores supone un alto porcentaje de probabilidades de que la deuda será
saldada.
Todas estas opciones se pueden poner en práctica aún en el período previo a la
orden de desahucio, lo que reduce el riesgo de crear una acumulación de intereses a la que
no se podría hacer frente y evitaría sumar al monto de la deuda los costes del proceso judicial. Si
la entidad ha decidido interponer la demanda por vía judicial, se puede seguir negociando de forma
paralela fuera del juzgado y se puede parar el proceso en cualquier momento, si ambas partes llegan
a un acuerdo.
Existe la posibilidad de paralizar o retrasar un desahucio por la vía
judicial en base a la jurisprudencia sentada, en especial, en los últimos cinco años. Por eso,
llegados a este punto, es fundamental contar con la asistencia legal adecuada, capaz de aprovechar
los avances conseguidos en procesos contra entidades bancarias. En la actualidad, una de las
principales sentencias que juegan a favor del demandado es la fallada en marzo de 2013 por el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que establece que los jueces al frente de casos de
desahucios
tienen la potestad para paralizar el desalojo si la parte demandada alega que existen cláusulas
abusivas en el contrato hipotecario.
Dentro de las cláusulas que pueden llevar a la paralización del desahucio se
encuentran las que contemplan intereses de demora desproporcionados; las de vencimiento anticipado,
que otorgan a la entidad la capacidad de considerar un préstamo vencido por el impago de una única
cuota; las que prohíben el arrendamiento de la totalidad o parte del inmueble; o la cláusula suelo,
que establece un tope del cual no puede bajar el tipo aplicado a la hipoteca sean cuales sean las
circunstancias del mercado. Estas son algunas de las más habituales, aunque la
Plataforma de los Afectados por la Hipoteca
ha elaborado una lista con 18 cláusulas que podrían ser consideradas abusivas.
La ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios recoge
la suspensión del lanzamiento o desalojo para familias en situación de especial riesgo de
exclusión. El
desahucio
se paralizaría por un período de dos años para aquellas unidades familiares que pueden perder su
vivienda habitual y presenten una situación especialmente precaria, con todos sus miembros en
situación de desempleoy con ingresos por debajo del umbral mínimo establecido por la normativa, que
se sitúa en el 60 por ciento de la cuota de la hipoteca.
Otra de las herramientas para retrasar el desahucio es interponer
recursos a la decisión judicial. Mientras se tramita, se acepta y se cursa, el afectado gana tiempo
para seguir negociando.
Si finalmente el proceso judicial se falla en favor de la entidad, existe la
posibilidad de ganar algunos meses haciendo uso de la resistencia pacífica para evitar el
desalojo. En estos casos, existen numerosas plataformas, casi todas vinculadas con la PAH, que
prestan apoyo organizando los grupos de voluntarios que evitarán la entrada en el inmueble de la
comisión judicial. En la práctica, pueden pasar meses hasta que la orden de ejecución llegue
acompañada de una acción policial para desalojar la vivienda por la fuerza. |
