La ejecución hipotecaria es el proceso legal por el cual una entidad bancaria fuerza la
venta de un bien sujeto a un crédito con garantía de hipoteca por impago del titular del contrato.
Es decir, supone la pérdida de la vivienda, que saldrá a subasta pública con el objetivo de saldar
la deuda con el prestamista. Este procedimiento por el cual se entrega el bien a la entidad
financiera para su venta a terceros se puede hacer de forma judicial o extrajudicial.
La ejecución hipotecaria por vía judicial es el último paso de la demanda
interpuesta por la entidad ante el Juzgado de Primera Instancia. Si durante el proceso judicial no
prospera ninguno de los recursos que haya podido interponer el demandado y no concurren
circunstancias que supongan la
paralización del desahucio,
el juez señalará día y hora para la realización de la subasta. Hasta esa misma fecha, el deudor
puede parar el
procedimiento de desahucio
pagando la deuda, que será la suma del capital y los intereses de los recibos impagados que
motivaron la demanda, los que se hubieran acumulado durante el tiempo que hubiera llevado el
proceso y los costos del procedimiento judicial.
El inmueble será expuesto para la puja en el día señalado, con una salida
equivalente al valor de la propiedad a efectos de subasta que consta en el registro de la
propiedad. Éste debe suponer, como mínimo, el 75 por ciento del valor del inmueble en la tasación
que se hizo para conceder la hipoteca.
La subasta se rematará de forma inmediata a favor del mejor postor cuya
oferta sea igual o superior al 70 por ciento del valor de salida. Si ningún postor alcanza esta
cifra, el deudor dispone de 10 días para presentar a un tercero con una oferta que mejore la
anterior para competir en la puja y recuperar su vivienda.
Si la subasta queda desierta por no concurrir postores, la entidad financiera
podrá solicitar, en los siguientes 20 días, la adjudicación de la propiedad. Si se trata de la
vivienda habitual del demandado, el acreedor tendrá que satisfacer al menos el 70 por ciento del
valor del que partió la subasta, o el 60 por ciento si el dinero que se le debe es inferior a ese
precio. Si no es la vivienda habitual del deudor, el banco podrá conseguir la adjudicación por el
50 por ciento del valor de subasta.
Llegados a este punto, cuando la entidad financiera tiene la titularidad del
bien, puede suceder que el valor no cubra la deuda que el demandado mantiene con el banco, en cuyo
caso se podrá seguir reclamando dicho impago. Si la deuda queda cubierta, el sobrante se destinará
a satisfacer otras deudas que el demandado mantenga con la entidad, ya sea por ese u otro bien,
préstamo o producto que el deudor haya contratado con la entidad.
El inmueble
desahuciado
será registrado a nombre del nuevo propietario y, si está ocupado, se procederá al desalojo o
lanzamiento judicial de las personas que se encuentren haciendo uso del bien. Estos desalojos,
pueden ser paralizados en aquellos casos en los que se acredite que se trata de la vivienda
habitual de personas en situación reconocida como de especial vulnerabilidad o en las
circunstancias económicas recogidas en la ley Ley 1/2013.
La ejecución hipotecaria extrajudicial es un procedimiento que se hace
ante notario, y se puede llevar a cabo siempre y cuando dicha posibilidad haya sido pactada por las
partes en el contrato de la hipoteca. Esta es una de las novedades introducidas por la modificación
de la Ley Hipotecaria, ya que anteriormente la norma contemplaba la subasta extrajudicial como una
opción a libre elección de la entidad. En la escritura pública de esa hipoteca se recoge también el
valor del bien a efectos de subasta pactado por ambas partes.
En este caso, el demandante solicitará la ejecución de la hipoteca al notario,
que pedirá la información contractual de la hipoteca y notificará al deudor el requerimiento de la
entidad, instándole a saldar la deuda pendiente antes de proceder a la ejecución. Si el demandado
no satisface la deuda, el notario fijará día y hora para la subasta del inmueble, y la fecha será
publicada en el Boletín Oficial del Estado. La subasta será electrónica, en el portal de la Agencia
Estatal.
Una vez se haya realizado la venta, al igual que en el caso de ejecución
hipotecaria judicial, cabe la posibilidad de que el resultante no cubra la deuda con la
entidad, por lo que ésta puede seguir reclamándola al demandado. Si la venta del inmueble cubre el
importe pendiente con el banco, el sobrante quedará consignado para satisfacer posibles deudas con
otros acreedores y, si no existieran, será entregado al demandado.
En caso de que el demandado acredite que ha presentado ante un juez una denuncia
por la inclusión de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario, el notario deberá parar la
subasta. |
