La dación en pago supone un intercambio con el banco mediante el cual se entrega la vivienda
sujeta a crédito hipotecario a cambio de la condonación total de la deuda, es decir, del
capital que reste por pagar así como de las cantidades adeudadas mientras el morador siguió
haciendo uso de la casa y de los intereses de demora generados por los impagos. Se trata de una de
las medidas liberatorias definitivas que puede presentar el deudor en sus negociaciones con el
banco desde que prevea las dificultades para hacer frente a las cuotas de la hipoteca.
La dación en pago como solución para
evitar un desahucio
a la fuerza está contemplada en el Código de Buenas Conductas Bancarias incluido en la Ley 1/2013
de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios. Se trata de un código al que las
entidades se adhieren de forma voluntaria pero de obligado cumplimiento, es decir, si la entidad
bancaria está adscrita a este código, debe aceptar la
dación en pago
como alternativa para el cliente. En la actualidad existen unas 86 entidades que han aceptado la
puesta en práctica de estas recomendaciones y que están obligadas a aceptar la dación en pago,
siempre y cuando se den los requisitos contemplados en la norma. Dichos requisitos exigen que se
trate de la vivienda habitual y el único bien en propiedad, y que la unidad familiar tenga unas
condiciones económicas que conviertan el pago de la vivienda en un esfuerzo irrealizable, esto es,
que todos los miembros estén en situación de desempleo y que la cuota a pagar supere el 60% del
total de los ingresos. La hipoteca tampoco podrá estar en proceso de ejecución, tener avalista o
haber servido como garantía en otro crédito. También es necesario que el coste de la vivienda se
ajuste a unos baremos establecidos por la ley, que se sitúan en un máximo de 200.000 euros para
municipios de más de un millón de habitantes, 180.000 euros en municipios de entre un millón y un
millón y medio de habitantes, 150.000 euros en municipios de entre medio millón y 100.000
habitantes y 120.000 euros en municipios de hasta 100.000 habitantes.
Aún en el caso de cumplir todos los requisitos, el banco podrá retrasar la
dación en pago y ofrecer antes otras alternativas, como la reestructuración de la deuda ofreciendo
una carencia de capital, ampliación de los plazos hasta los 40 años desde el inicio del préstamo, y
reducción del tipo de interés durante algunos años.
Al margen de lo contemplado en la ley, la dación en pago es una operación a la
que la entidad puede optar libremente, y que en algunos casos ofrece beneficios al demandante por
superar el bien el precio de la deuda. Además, por elegir esta vía, el banco obtiene desgravaciones
en el Impuesto de Sociedades y evita los costes en tiempo y dinero del proceso judicial necesario
para ejecutar un
desahucio
para la posterior subasta del inmueble, por lo que puede llegar a ser una alternativa más rentable
que una subasta en aquellos casos en los que las expectativas de cobrar la deuda son casi nulas. |
