Cuando una entidad bancaria interpone una demanda para la ejecución judicial de un bien hipotecado,
lo hace en base a la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, que establece las reglas
para la resolución de conflictos entre acreedor y deudor en casos de incumplimientos de contratos
que incluyan un bien con garantía hipotecaria. Dicha norma fue redactada para defender al
propietario ante un caso de impago sin valorar circunstancias excepcionales y, en el contexto de
una crisis económica que ha dejado en evidencia determinadas carencias en cuanto a la protección de
derechos fundamentales, ha sido modificada y su interpretación y aplicación se ha visto afectada
por la jurisprudencia sentada en los últimos años.
Una de las principales modificaciones a esta norma es el RealDecreto Ley
27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a deudores
hipotecarios, que supone una moratoria de dos años para aquellos procedimientos de
ejecución hipotecaria
que afecte a familias con circunstancias de especial riesgo de exclusión. Es decir, ordena la
paralización del desahucio
en aquellos casos que cumplan los requisitos recogidos por la norma, que son de dos tipos.
Por un lado los requisitos subjetivos, que establecen que el lanzamiento
o
desahucio
debe afectar a familias numerosas, o monoparentales con dos hijos, o con un miembro con
discapacidad superior al 33 por ciento o dependiente, víctimas de violencia de género o deudores en
situación de desempleo que hayan agotado todas las prestaciones.
Por otro lado, se deben cumplir también los requisitos objetivos, que
establecen que los ingresos totales de la unidad familiar no deben superar el triple del Indicador
Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM, ), que la cuota de la hipoteca debía de ser mayor que
el 50 por ciento de esos ingresos totales de la unidad familiar, y se debe acreditar una alteración
significativa de las circunstancias económicas que hubiera llevado a que el acceso a la vivienda se
convirtiese en un esfuerzo irrealizable para la familia. La hipoteca debe haber sido concedida para
la adquisición de la vivienda que figura como bien hipotecado y ese debe ser el único inmueble que
posea el deudor. Este último requisito elimina de la lista las de beneficiarios a los solicitantes
de hipotecas inversas y a aquellos empresarios que hipotecaron su vivienda para solventar
dificultades económicas en sus negocios.
El texto también introduce cambios en la Ley Hipotecaria, como la regulación de
los tipos de demora, y en los procedimientos extrajudiciales de subastas. Se prevé la creación de
un fondo social de vivienda, a través del cual se utilizaría un número de inmuebles propiedad de
entidades bancarias para dar cobertura a aquellas familias que han sido desalojadas de sus
viviendas. Los afectados pasarían a ser inquilinos bajo un régimen de renta pactado según los
ingresos de la unidad familiar.
Una de las razones para el cambio en la ley fue la sentencia del Tribunal de
Justicia Europeo del 8 de noviembre de 2012, que establece que la norma española para regular los
desahucios
no respeta las leyes comunitarias, al incumplir la Directiva 93/13 de la Unión Europea, y otorga a
los jueces el poder de
paralizar un lanzamiento
en caso de que exista sospecha de que el contrato incluye cláusulas abusivas. Conforme a
este auto judicial, el magistrado tiene la potestad de detener el desalojo mientras se analizan
dichos términos del contrato que pueden suponer una vulneración de los derechos del consumidor. La
Plataforma de Afectados por la Hipoteca
ha elaborado una lista con 18 cláusulas que pueden suponer una violación de los derechos por no
respetar los requisitos que deben cumplir los contratos: claridad, sencillez, justo equilibrio y
buena fe entre las partes que participan en él. Algunas de estas cláusulas son:
Cláusula suelo: que establece un tope para los tipo de interés, del cual no
bajará aunque el tipo mínimo establecido por el mercado sea inferior.
Cláusula por intereses de demora: se considerará abusiva aquella que establezca
desproporcionado o notablemente superior al valor del dinero.
Cláusula de vencimiento anticipado: permite a la entidad dar por vencida la
totalidad de la deuda por el impago de una parte del capital o los intereses. Puede ser considerada
abusiva por un juez si los plazos impagados son considerados insuficientes con respecto al total de
la deuda.
Cláusula de liquidación unilateral: significa que el acreedor puede solicitar,
cuando lo estime oportuno, la ejecución del préstamo hipotecario dándolo por liquidado.
Cláusula de compensación de saldos: determina que el banco podrá compensar una
deuda en la hipoteca con el saldo que el deudor tenga en otras cuentas o productos
financieros
Cláusula de extensión universal de la responsabilidad: modifica lo establecido
en la Ley Hipotecaria sobre la limitación de la responsabilidad.
Cláusula de arrendamiento: prohíbe al deudor arrendar su vivienda, violando el
principio de libertad del propietario a hacer uso de sus bienes.
Cláusula de enajenación de la finca hipotecada: incluye la posibilidad de gravar
o enajenar el bien por cuenta de la entidad sin el consentimiento de la otra parte.
Todos estos puntos del contrato pueden constituir una violación de los derechos
del consumidor, en tanto les deja en una postura de indefensión con respecto a la entidad y
perjudica sus intereses. También se valora el hecho de que dichas cláusulas sean impuestas o no
sean explicadas con claridad al deudor en el momento de suscribir el contrato.
Muy relacionada con este dictamen de la justicia comunitaria sobre las cláusulas
abusivas, encontramos una segunda condena del Tribunal Europeo de Luxemburgo establece que los
afectados en un
proceso de desahucio
se encuentran en inferioridad de condiciones con respecto a las entidades ya que, mientras que los
particulares no pueden recurrir una sentencia desfavorable, los bancos si pueden interponer
recursos si la resolución judicial perjudica a sus intereses. Esto imposibilitaba que un afectado
por desahucio pudiese recurrir la sentencia de lanzamiento alegando, por ejemplo, la inclusión de
cláusulas abusivas en su contrato. Esta desigualdad violaba la directiva de protección al
consumidor, aprobada por la Unión Europea en 1993 y, según la justicia comunitaria, supone una
vulneración del derecho a una tutela judicial efectiva. |
